Áfa Visszaigénylés - Áfaváltozások

Az áfa-visszatérítés mindenkiknek jár, aki új házat épít. Azonban a visszatérítést 2019. december 31-ig lehet igényelni, legfeljebb 5 millió forintig. 2023 végéig azon új lakóingatlanok értékesítésekor alkalmazható továbbra is a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs, amelyek 2018. november 1-jén végleges építési engedéllyel rendelkeztek.

Ez azt jelenti, hogy 2020. január első napjától nem alkalmazható a lakóingatlan értékesítésére 5%-os áfa. Az áfa-visszaigénylést sokan szeretnék kihasználni, azonban az átmenet kezelése kapcsán rengeteg bizonytalansági tényező adódhat, amit jobb mielőbb tisztázni.

A kormány a terveinek megfelelően cselekedett akkor, amikor már jóval az eredetileg is ismertetett határidő lejárta előtt, 2019 nyarán nyilvánvalóvá tette, hogy 2020. január elsejét követően valóban nem kívánja meghosszabbítani az 5%-os áfa mérték alkalmazását. E bejelentést egyébként éppen az a szándék indokolta, hogy elkerülhetők legyenek az ezzel kapcsolatos alaptalan találgatások, egyszersmind felhívta az érintettek figyelmét a közelgő határidőre.

2019. december 31-ét követően is lehet alkalmazni a kedvezményes kulcsot, ha az év végéig szerkezetkész állapotba kerül az értékesített ingatlan. 2020-tól újra 27 százalékra emelkedik a lakásáfa. Mindezen előzmények mellett a kormány meghallva és megértve a piaci szereplők kérését és javaslatait, úgy döntött, hogy átmeneti szabály megalkotásával segíti, hogy a folyamatban levő, de elhúzódó új lakás beruházások kiszámíthatóan, biztonságosan és megfelelő minőségben befejezhetők legyenek még a kedvezményes áfakulcs alkalmazásával. Fontos hangsúlyozni, hogy az országgyűlés által elfogadott átmeneti szabály a szakmai szervezetek bevonásával, az ő javaslataikat figyelembe véve került megalkotásra.

Alapesetben új lakóingatlanok értékesítésére csak akkor alkalmazható az 5%-os áfa, ha a számla teljesítési időpontja 2020. január 1-jét megelőző időpont. Abban az esetben, ha adásvételi szerződést kötnek a felek, akkor az adásvételi szerződés szerint a vevő tulajdonoskénti rendelkezési jogosultsága átruházásának kell 2020. előtti időpontra esnie, vagy ha az korábbi, akkor az ingatlan birtokbaadásának. Amennyiben az ingatlan értékesítésekor előleget/foglalót folyósítanak, akkor az előleg/foglaló csak akkor adózhat 5%-kal, ha annak átvételére 2020. január 1-je előtt sor kerül, azaz 2020. január 1-je előtti az előlegszámla teljesítési időpontja. Ha a lakás vételárát teljes egészében előlegként átveszi az eladó 2020. előtt, akkor függetlenül attól, hogy az ingatlan tulajdonjogának átadására, azaz a teljesítésre 2020-ban kerül sor, már nem marad 27%-kal adózó ellenérték rész, tehát a teljes vételár 5%-os áfás.

Abban az esetben, ha generálkivitelezős konstrukcióban építenek lakóingatlant (általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvényben (Áfa tv.) 10.§ d) pont), akkor csak a 2020. január 1-jét megelőző részteljesítések, illetve teljesítések adózhatnak 5%-kal. Az Áfa tv. 10.§ d) pontja szerinti konstrukcióknál a szerződés szerinti állapotú ingatlan átadása minősül teljesítési időpontnak. Amennyiben ez a nap 2019. december 31-ét követi, akkor már 27%-os az új lakás értékesítése is. Azonban, ha 2020. előtt sor került előleg folyósítására vagy részteljesítésre, akkor az előleg, illetve részszámla még 5%-kal adózik.)

A törvénymódosítás azonban hatályba léptetett egy olyan átmeneti rendelkezést, amely abban az esetben, ha a lakóingatlan építéséhez szükséges végleges építési engedéllyel már 2018. november 1-jén rendelkezett az ingatlan, illetve egyszerű bejelentési kötelezettség hatálya alá tartozó építési munkáknál az építkezés építési hatósághoz történő bejelentésére már ezen időpontig sor került, akkor a lakóingatlanra – a jelenlegi feltételek mellett – egészen 2024-ig alkalmazható az 5%-os áfa. (Természetesen nem új lakóingatlan értékesítése vagy a jogszabályban előírt hasznos alapterületnél

nagyobb lakások eladása, építése esetén akkor sem lesz alkalmazható az 5%-os adómérték.) A végleges építési engedély mint követelmény azt jelenti e szabály alkalmazásánál, hogy az építési engedélynek legkésőbb 2018. november 1-jén már jogerőre kellett emelkednie, az új terminológia szerint véglegessé kellett válnia. Ha a jelzett időpontig rendelkezik ilyen építési engedéllyel az ingatlan, akkor az átmeneti rendelkezés alkalmazható, függetlenül attól, hogy esetlegesen akár többször is módosítják az építési engedélyt.

E szabály alapján az egyes számlák teljesítési időpontjának kell 2024. előttre esnie. E tekintetben is igaz, hogy ha 2024. előtt átvesz az eladó az új, félkész ingatlan értékesítésére előleget/foglalót, akkor az átvett előleg erejéig 5%-os áfával adózik az értékesítés, 100%-os előlegnél a teljes vételár. A lakásépítésekre csak akkor terjed ki 2024-ig az 5%-os áfa, ha az Áfa tv. 10.§ d) pontja szerint, azaz generálkivitelezős konstrukcióban épülnek. A joggyakorlat szerint azon építési szerződések tartoznak ide, ahol tipikusan kulcsrakész, de legalább szerkezetkész állapotra történő felépítését egyetlen vállalkozó vállalja. Fontos tudni, hogy nincs olyan követelménye az átmeneti rendelkezésnek, hogy 2024-ig kell legalább szerkezetkész állapotra felépülnie az ingatlannak. Egy generálkivitelezős projekt esetében azon részteljesítések, amelyeket még 2024. előtt teljesítettek 5%-kal adóznak, míg az azt követő részteljesítések már 27%-os áfásak. Amennyiben generálkivitelezős építés során előleget szednek, akkor az előlegre vonatkozó 5%-os áfa alkalmazásának feltétele, hogy maga az előleg átvétele ténylegesen megtörténjen 2024. előtt. Itt is igaz az, hogy ha a teljes ellenértéket 2024. előtt előlegként átveszik, akkor a teljes vételárra 5%-os áfa vonatkozik.

Hangsúlyozzuk, hogy az 5%-a lakásáfa feltételrendszere tekintetében semmilyen változást nem fog történni, és a 2024-ig meghosszabbított határidőben történő érvényesítés esetében is a korábbi feltételrendszert kell teljesíteni.

Az 5%-os adómérték szabályszerű alkalmazásához – 2020-ig és az átmeneti rendelkezés hatálya alatt 2024-ig – ingatlannak az alábbi feltételeknek kell együttesen megfelelnie:

        • lakóingatlannak kell minősülnie (az ingatlan-nyilvántartásban lakásként kell, hogy nyilvántartásba legyen véve és ilyen tartalmú használatba vételi engedéllyel, egyszerű bejelentéssel kell rendelkeznie, de a garázsra még ilyen esetben sem alkalmazható az 5%-os áfakulcs);

        • újnak vagy félkésznek kell lennie (azaz vagy még építés alatt álló, használatbavételi engedéllyel/hatósági használatba vételt tudomásulvevő határozattal vagy a használatba vétel bejelentéséről kiállított hatósági igazolással még nem rendelkező ingatlannak kell lennie, vagy ha már rendelkezik ezekkel a dokumentumokkal az ingatlan, akkor az értékesítésnek attól számított 2 éven belül meg kell történnie, azonban attól számítottan nemcsak az első, hanem valamennyi határidőben teljesített értékesítés ide tartozik);

        • a lakóingatlan hasznos alapterületének értékhatáron belülinek kell lennie, azaz többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás esetében legfeljebb 150 négyzetmétert, egylakásos lakóingatlan esetében legfeljebb 300 négyzetmétert nem haladhatja meg;

        • az ügyletnek az áfa rendszerében termékértékesítésnek és nem szolgáltatásnyújtásnak kell minősülnie (ez azt jelenti, hogy a normál adásvételnek vagy a zártvégű lízingnek generálkivitelezős építkezésnek kell lennie – amennyiben csak egyes részmunkákat végeznek el a vállalkozók az ingatlan felépítése során, az még esetlegesen magánszemély megrendelő esetén és 2018. november 1-jén már kiadott építés engedély esetén sem adózhat sem most sem a meghosszabbított határidőben 2024-ig 5%-kal).

Amennyiben korábban megkötött adásvételi szerződésben a vételárat bruttó összegben állapították meg, nem kötelező módosítani a vételárat az alkalmazandó adómérték növekedése miatt. Az, hogy a

bruttó összegben meghatározott vételárat – akár az adómérték változására tekintettel, akár más okból – módosítják-e, a felek döntési körébe tartozó kérdés.

Abban az esetben, ha a felek még 2020. január 1-je előtt (vagy az átmeneti rendelkezés alkalmazása esetén 2024. előtt) bruttó módon állapodtak meg az árról vagy egyáltalán nem tartalmazott az áfára vonatkozóan rendelkezéseket a szerződés, és a teljesítésre azt követően kerül sor, akkor a bruttó vételárat fixnek kell tekinteni és a 2020-as, illetve 2024-es teljesítésnél a bruttó összegből már a 27%-os áfa figyelembevételével kell visszaszámolni. Amennyiben 2019-ben vagy 2023-ban foglaló (előleg) átadására is sor került, akkor a 2019-es, illetve 2024-es teljesítésnél az előleggel (foglalóval) csökkentett bruttó vételárból kell visszaszámolni a 27%-os áfa kulcsot. Bruttó vételár megállapodás esetén tehát alapesetben – hacsak nem módosítják a felek utólag a szerződést – az áfakulcs emelkedésének terhét az eladó viseli.

Ha azonban a felek nettó + áfa vételárban állapodtak meg, akkor 2019-es vagy 2023-as előlegnél, illetve részteljesítésnél a kialkudott vételárrészre még 5%-os áfát kell rászámolni, azonban a 2020-as, illetve 2014-es teljesítéseknél, részteljesítéseknél a maradék ellenértékre már 27% számolandó rá. Alapesetben tehát, nettó vételárra vonatkozó megállapodás esetén az adókulcs emelkedésének a terhét e vevő viseli (hacsak a felek nem módosítják a szerződést). Amennyiben a megállapodás nettó összegre szól, azaz X összeg + áfa a vételár, akkor a már az 5%-os áfa hatályon kívül helyezését követő időpontban teljesített értékesítésnél a nettó összeg változatlanul hagyása mellett már 27%-os áfa számítandó fel. 2019-ben, illetve 2023-ban átadott foglalót követően pedig a 2020-as, illetve 2024-es teljesítésnél a nettó végösszeget a foglaló nettó összegével kell csökkenteni és csak a maradék összegre kell rászámolni a 27-%-os áfát.

Áfa-visszaigénylés

Az áfa visszaigénylését abban az esetben vehetjük igénybe, ha az építkezés teljes kivitelezési költségének a 70%-áról be tudunk mutatni számlát – amibe nem számít bele az 5%-os áfa – akkor az alábbi esetekben a 27%-os áfás számlák áfatartamát visszaigényelhetjük, de maximum 5.000.000 Ft-ig. Emellett új lakás építése esetén a legfeljebb 150 m2 hasznos alapterületű lakás vagy a legfeljebb 300 m2 hasznos alapterületű egylakásos lakóépület természetes személy építője vagy építtetője az építési bekerülési költség megfizetéséhez, illetve az építkezés helyéül szolgáló építési telek áfája is elszámolható.

A bankok bonyolítják le az áfa-visszaigénylést, így igény esetén ők fogják folyósítani a támogatást. CSOK és/vagy hitel igénylése esetén egyszerre kell beadni a kérelmeket, természetesen ugyanahhoz a pénzintézethez. Legkorábban az e-napló megnyitását követő 15 nap elteltével lehet beadni a kérelmet. Természetesen az építkezés közben is be lehet adni a kérelmet, amely esetben lényeges, hogy az igénylés pillanatában – pontosabban az igénylés beadása utáni első értékbecsléskor – legalább még annyi munka legyen vissza, mint amennyi pénzt kérünk a banktól (ideértve a CSOK-ot is és a hitelt is).

Amire figyelni kell még, az a 2019. december 31-ei dátum. Sokakban felmerülnek a kérdések, hogy az építkezés folyamán meddig lehet az áfát visszaigényelni, csak a 2019. december 31. előtti számlákat fogadják-e el, vagy hogy be kell-e fejezni az építkezést 2020 végéig.

Összefoglalva: aki áfát szeretne visszaigényelni, nem kell jövő év végig befejezni az építkezést, sőt még a 2020-as számlák után is vissza lehet igényelni az általános forgalmi adót, ugyanis elég a kérelmet – hiánytalanul – beadni a bankhoz a fent nevezett dátumig.

Pontosan kinek jár?

    • A visszatérítés annak a magánszemélynek jár, aki vagy épít, vagy építtet, kulcsrakészen
        megvett ingatlannál nem.

    • Az építendő lakás hasznos alapterülete legfeljebb 150 m2, az építendő ház maximális
            hasznos alapterülete legfeljebb 300 m2.

    • Az építkezés helyéül szolgáló építési telek áfája is elszámolható.

Mikor vehetjük igénybe?

    • Ha az építkezés teljes kivitelezési költségének legalább 70 százalékáról be tudunk
        mutatni számlát.

Hol kell igényelni?

    • A bankok bonyolítják le az áfa-visszaigénylést, ők folyósítják a támogatást.

Mikor kapjuk meg?

    • A folyósítás mindig utólagos.

Fontos feltételek:

    • Az igénylőnek nem lehet adótartozása.

    • Az igénylő és a házastársa büntetlen előéletű legyen.

    • Az igénylőnek legyen legalább 180 napos magyarországi tb
        jogviszonya (külföldi munkaviszony is elfogadható, ha nyilatkozunk, hogy 180 napon belül         magyarországi tb jogviszonyt is létesítünk).

    • Az igénylőnek legalább 50%-os tulajdonrészt kell szereznie az ingatlanban,
        házastársak vagy élettársak esetén mindkettőjüknek tulajdonjogot kell szerezniük.

    • Az igénylőnek 1 éven belül igazolni kell a lakcímkártyájával, hogy ténylegesen a megvett
        vagy felépített házban lakik.

    • Az igénylést befogadó bank csak olyan vállalkozástól fogadhat el számlát,
        amely a NAV nyilvántartásában a számla benyújtásának időpontjában
        működő vállalkozásként szerepel.

    • Az igénylő 10 évig nem adhatja el az ingatlant, és köteleznie kell magát, hogy ott fog élni.

Szükséges dokumentumok

    • Banki kérvény kitöltése

    • Személyazonosságot igazoló dokumentum

    • Adóigazolvány

    • Házastársi anyakönyvi kivonat vagy élettársi anyakönyvi kivonat

    • Az igénylő(k) és együtt költözők nevére kiállított ingatlan- (vagy tulajdon-)
        adásvételi szerződés az elmúlt 5 évből (az elmúlt 5 évben eladott lakás árát
        vissza kell forgatni, de vannak olyan tényezők, amelyek csökkentik
        a beforgatandó összeget)

    • Telek vásárlása esetén adásvételi szerződés és áfás számla

    • Építési engedélyről szóló igazolás
        (az egyszerű bejelentéshez kötött tevékenység bejelentéséről)

    • Jogerős tervdokumentáció vagy egyszerű bejelentési dokumentáció

    • Költségvetés

    • Szükség esetén ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás a ráépítésről

    • 90 napnál nem régebbi erkölcsi bizonyítvány

    • 90 napnál nem régebbi földhivatali helyszínrajz vagy térképmásolat
        (családi ház, ikerház, sorház)

    • 30 napnál nem régebbi igazolás arról, hogy az igénylő legalább 180 napja folyamatosan
        biztosított az OEP-nél

    • 30 napnál nem régebbi, nullás igazolás a NAV-tól

    • 30 napnál nem régebbi, hiteles, teljes tulajdonilap-másolat a kedvezménnyel
        érintett lakás esetén

Forrás:

    • https://csalad.hu/cikk/epitkezik-az-ev-vegeig-meg-faraghat-a-koltsegeken

    • http://hazepitesmagyarorszag.hu/figyelem-2019-ben-az-5-millio-forintos-afa-visszaigenylest-meg-hasznalja-ki/

    • https://5percado.hu/az-5-os-lakas-afa-kivezetesevel-osszefuggo-rendelkezesek/